12月13日，中国国际经济交流中心举行2023-2024中国经济年会。住房和城乡建设部副部长董建国在会上针对房企化债、房地产市场平稳健康发展，以及加快构建房地产发展新模式等方面作出了最新的表态。

  董建国表示，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。要根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。

  理性地看待房地产市场出现的问题

  董建国称，针对部分房企出现的债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策。但风险出清还需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。

  董建国强调，一段时间以来，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”，其实用语是不准确的。房企一般是集团公司加项目公司的架构，集团公司和项目公司都是独立法人，集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。比如某大型房企去年上半年发生了债务违约，但公司今年1到11月份，仍然实现了近800亿元的销售收入，并且完成了债务重组。

  董建国表示，如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”，会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。

  住房需求没有出现明显收缩

  今年以来，房地产市场总体呈现前高中低后稳的态势。

  据董建国介绍，1-11月全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅交易量。

  从数据上看，1~11月全国一手房交易量下降，二手房交易上升，一二手房合起来实现同比正增长，这个合计正增长的指标，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。

  同时，要看到房地产业正处于转型调整中，需要准确识变、科学应变、主动求变，把握房地产市场供求关系的重大变化，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。

  他表示，中国房地产市场供求关系正出现重大变化。

  一是，当前中国住房发展的主要矛盾从总量短缺转为总量基本平衡，结构性供给不足。从总量上看，2020年末，城镇人均住房建筑面积已经达到38.6平方米，户均住房套数超过一套。对比全球发达经济体，到了这一阶段，房屋新开工销售等数据就会出现回落，进入一个新的平衡期。从结构上看，保障性住房不足、大城市房价过高、新市民青年人住房困难。

  二是，商品房交易结构中二手房占比提高，存量市场权重加大。

  三是，住房需求从“有没有”向“好不好”转变，改善性住房需求增加。

  四是，城市间房地产市场进一步分化，需要在因城施策中更加精准施策。

  五是，房地产对宏观经济的贡献方式发生变化。房地产对宏观经济的贡献，从增量拉动为主转向存量带动，房地产拉动投资的方式从支持城市扩张转为参与城市更新，存量住房能够带动中介租赁物业行业发展，房地产业作为服务业的特征更加明显。

  针对当前房地产市场供需关系新形势，董建国认为，应尊重规律、尊重实际，科学应变。一是，因城施策，调整优化房地产政策；二是，扎实推进保交楼、保民生、保稳定工作；三是，稳妥化解房企债务违约风险。加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

  加快构建房地产发展新模式

  值得注意的是，加快构建房地产发展新模式，也是明年工作的重点。

  近日召开的中央经济工作会议明确提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

  而今年以来，各类会议中频繁提及的“三大工程”，既是房地产发展新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。

  对此，董建国表示，要加快构建房地产发展新模式，破解房地产发展难题。在体制机制上，要根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，配置金融资源，实现以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，形成房屋安全长效机制。

  要推进住房领域供给侧结构性改革，建立满足高品质生活需要的好房子，强化科技赋能，建设绿色低碳智能安全的好房子。

  董建国强调，重点要加快实施规划建设保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，目前有关工作已经全面启动。规划建设保障性住房，改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是要实现政府保障基本需求，市场满足多层次改善性住房需求，最终建立租购并举的住房制度。

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